法令上の制限について
じゃがりこさん
(No.1)
建物の貸借には必要ないと書かれていたのですが
他のウェブサイトをみると建物の貸借の部分が○に
なっていたのですがどちらで覚えればいいのでしょうか。
また35条書面の効率的な勉強法など
あれば教えて頂きたいです。
2023.03.08 06:51
れふぃさん
(No.2)
＞35条書面の効率的な勉強法
先にお伝えした方が良いと思ったのでこちらから。
私見ですが35条書面・37条書面・34の2書面について暗記は愚の骨頂だと思います。
単純暗記はそもそも定着しないですし（1か月前の夕飯の素材なんて忘れます）、本質が見抜けていないので試験本番でのひっかけに惑わされます。似たような話のオンパレードなので、理解を深めながら記憶するというやり方がオススメです。
まず、35条書面と37条書面の違いから。
これは実務について理解をする必要があります。
実務のおおよその流れは、売主X→買主Yだとして（媒介で業者A・銀行Bとしましょう）、
①売主Xが売りたいと思う。XAで媒介契約。【34の2書面】
②業者Aが広告なんかで買主を探す。Yが自宅を探して気に入る。
③物件を気に入ったので買主Yが申込み【申し込み証拠金】
④業者Aが買主Yに重要事項説明【35書面】
⑤にこにこ現金一括払いができない買主Yが借り入れ先を探す。
⑥住宅ローンを買主Yが銀行Bに申し込む。銀行Bが売契を持ってこいと言う。
⑦売主Xと買主Yが売買契約。Yが手付け。【37書面】【手付金】
⑧ローン審査通過。金銭消費貸借。
⑨決済日。残代金の支払い、所有権の移転（X→Y）、登記申請。
→全てが同時履行されているのがポイント。
で、これに当てはめて記載事項を認識するんです。
およそのところ、
・業者Aがやるような仕事＝35書面
・XYだけで決めるような話＝37書面
という特徴が出ます。
例えば、移転登記の申請時期などXYだけで決めるべき話です。
業者Aが関与するような話ではないですよね、2人で決めてくれって感じで。
んで、賃貸借には登記請求権がありませんので（民法）、売買の話です。
よって、37売買にのみ記載事項とされています。
ご質問の35書面についての考え方ですが、
「×」について着目するとより理解が深まると思います。
認識しないといけない項目は、
・売買（＝交換は売買と同視で良い）
・貸借
・建物
・土地
なんですけど、それぞれの性質を考えてみるんです。
例えば、「住宅ローンのあっせん」とは⑤のタイミングで業者Aが仲の良い地銀などを紹介するケースですが、これ賃貸で絶対生じないですよね。ローンを組んで何かを借りるなんて普通はやりません。なので、土地にせよ建物にせよ「売買（交換）」だけの話です。
私道負担もわかりやすいです。建築基準法の学習をするとより理解が深まりますが、これ土地についての制限です。道路の上に建物は立てちゃいけないんです（常識的に考えればよさそう）。
売買・土地のときはまさに死活問題ですよね。
売買・建物のときは何らかの土地利用権があるはずなので（でないと不法占拠で即立退きになる）、借地権の内容として建物が建てられる土地なのかってのも死活問題になります。
貸借・土地のときも同様で、その賃借権なり借地権なりは土地の利用権そのものなので、建物が建てられるかどうかってのは死活問題です。
で、貸借・建物。これ住むために家を借りるような話です。トトロの真っ黒くろすけの出る家をメイちゃん一家は借りてましたが、裏山を伐採していきなり建物作ったら大家さんぶちきれるでしょ？トトロも住めなくなって困ります。というわけで、一軒家にせよ賃貸マンションにせよ「建物を借りた」というケースではその土地上には当たり前に建物を建てることはできません。
都計法や建基法を筆頭とした法令上の制限ってのはこの私道負担の考え方をそのまま当てはめれば良い類型です。ただ、それ以外ではその個別法の規制が土地のみに関するものかどうかを認識する必要があります。例えば、急傾斜地崩壊危険区域・津波防護施設区域なんかでは私道負担グループと同じです。
ところが、法令上の制限の中では建物で相違する話があります。
新住宅市街地開発事業の施行区域・新都市基板整備事業の予定区域・流通業務市街地区域の3つが私道グループっぽいのに例外的に「建物・貸借」においても35書面の記載事項となっています。例えば最後の流通の話などは、倉庫・ガソリンスタンド・駐車場などに特化した街並みにしたいという趣旨の規制です。建物を「どう利用するか」に関わる制限だと認識すれば良いでしょう。
あとは災害四兄弟（と勝手に呼んでたw）ってのもあります。造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域・水防法による図面です。災害は住む可能性のある人すべてに説明しないとまずいです。なので、35書面全体にかかります（売買・貸借、土地・建物ぜーんぶ）。津波防護施設区域とのひっかけには注意（切土の制限などは建物賃貸に無関係）。
2023.03.08 07:43
Mmegさん
(No.3)
>テキストに35条書面の法令上の制限について
>建物の貸借には必要ないと書かれていたのですが
どちらのテキストでしょうか？
本当にそう書かれているのでしょうか？
何か注意書きとかありませんか？
法令上の制限については3つ知っておけば良いかと思います。
以下、宅建業法施行令第3条第3項〜
法第三十五条第一項第二号の法令に基づく制限で政令で定めるものは、建物の貸借の契約については、【新住宅市街地開発法第三十二条第一項】、【新都市基盤整備法第五十一条第一項】及び【流通業務市街地の整備に関する法律第三十八条第一項の規定に基づく制限】で、当該建物に係るものとする。
既に投稿ありますが、【 】で囲った3つが該当すれば説明必要です。
どれも事業の完了後10年間は建物の賃貸借を勝手にできないみたいな制限があるからです（各詳細はググって下さい）。
ただ事例は少ないみたいなので試験に頻出ではないように思います。
2023.03.11 11:27
wengさん
(No.4)
凄いですね。
本当に分かりやすく理解できました。
確かに35と37何回を読んでも覚えられないですね。
大変勉強になりました。
2023.03.30 22:32
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