【質問】レインズ(指定流通機構)に関して
やっしーさん
(No.1)
指定流通機構登録時に、登録事項として
「売買すべき価格」(交換の場合は評価額)とあります。
私の場合実務経験がなく、ご存知でしたら教えていただきたいのですが、これは評価額とはいえ双方が納得している場合は変な話100万に対して30万の物件を交換などという交渉も可能という見解であっていますでしょうか。
2023.03.02 22:31
れふぃさん
(No.2)
2023.03.03 00:23
れふぃさん
(No.3)
まず、根拠条文から見てみましょう（迷ったら条文見るのも理解が深まりますよ）。
条文に書いてあるとおり「専任（専属専任）媒介契約をした」タイミングの話です。
宅建業法
（媒介契約）
第三十四条の二
5 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）に登録しなければならない。
宅建業法施行規則
（指定流通機構への登録事項）
第十五条の十一 法第三十四条の二第五項の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
二 当該専任媒介契約が宅地又は建物の交換の契約に係るものである場合にあつては、当該宅地又は建物の評価額
で、今どういう状況かと言うと、
売主Xーーー買主（決まってない）
｜
媒介：業者A→レインズに登録して買主を見つけやすくする。
で、買主を探そうという段階です。
なので「双方が納得する」も何も、そもそも買主が見つかってません。
売買にしろ交換にしろ客観的な評価額、具体的には公的書面の評価額であるとかそういった基準となる金額って話です。売買であれば希望価格でも良いって話ですが、交換だと希望も何も先方が決まっていないので交換対象がこの段階では存在してませんよね。
そして、売買・交換の成立時の話（相手方が見つかった！）としてはレインズに一定事項を通知する（34の2ー7）のですが、おっしゃるような制限はかかっておりません。
（媒介契約）
業法第三十四条の二
7 前項の宅地建物取引業者は、第五項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。
（指定流通機構への通知）
施行規則第十五条の十三 法第三十四条の二第七項の規定による通知は、次に掲げる事項について行うものとする。
一 登録番号
二 宅地又は建物の取引価格
三 売買又は交換の契約の成立した年月日
価格帯の異なる交換契約の可否なんて確実に試験外なのでどうでも良いのですが（受験生は実務の話には深入りしない方が吉です。試験に出ません。おっしゃる論点は解釈運用にすら見当たりませんでした。）、一応私見を述べておくと、民法的には合意主義ですので、資産価値（評価額）が異なる甲土地100万円と乙土地30万円の交換契約は意思表示の合致があれば有効です。
しかしながら、民法177条の対抗要件の問題から登記が実務的には必須です（法律的に権利の登記は任意ですが二重譲渡などのトラブルが生じかねない）。
何が問題なのかというと市役所・法務局・税務署が連携取ってることですwww
税理士ではないので確定的な事は言えませんが、あまりにも価格に開きがあると贈与税の対象になる可能性があると思います。不動産登記との兼ね合いで贈与税が入って買主が泡食ったって話はたまに耳にします。
不動産登記の方で年月日交換と必ず入るので開きが激しいとおそらく税務署チェック入ります。
年間110万円の贈与なら非課税なはずなので、おっしゃるケースだとセーフなのかな？よくわからないけどw
2023.03.03 00:25
管理人
(No.4)
>納得している場合は変な話100万に対して30万の物件を交換などという交渉も可能という見解であっていますでしょうか。
低額譲渡うんぬんの話は横に置いておくとして、契約するのは自由なので双方の合意があれば可能です。差額は交換差金という形で精算するのが普通だと思いますが。
2023.03.04 17:07
やっしーさん
(No.5)
大変参考になりました！
2023.03.05 07:44
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