建物譲渡特約付定期借地権について

ねこきゃっとさん
(No.1)
いつもお世話になっております。
建物譲渡特約付き定期借地権についてご教示いただければ幸いです。

上記は定期借地権の1つだと理解しており、定期借地権はいすわり更新や請求更新できないと解していますが、なにかの模試で建物譲渡特約付き定期借地権は借地権が消滅しても、借地権者の請求により請求時の建物について借地権者と借地権設定者の間で期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる、と書いてありましたので、あれ?請求更新できないのでは?と思ってしまいました。

手持ちのテキストには建物譲渡特約付き定期借地権についての記載が少なく、どなたかご教示いただければと存じます。
よろしくお願いします。
2022.10.02 22:52
うけるひとさん
(No.2)
知ってる限りでは
30年以上の期間を定めて契約することが最低条件で、その契約が終わった時に入居者が立ち退かない場合は期間の定めのない契約に移りそのまま継続して住み続けられる。
2022.10.02 23:52
ヤスさん
(No.3)
借地借家法24条2項ですね。

これは、借地権者と借地権設定者の思い、両方に配慮した制度なんです。

地主さんは、期間が来れば土地を返して欲しいと思いますよね?
一方、借地人は建物所有目的で土地を借りたわけなんで、その建物にずっと住み続けたいと思いますよね?だから、普通の借地権では更新と言うのがあるわけです。

しかし、定期借地権には更新がありません。だから「建物に住み続けたい」という借地人の思いにも応えてあげようとした制度が、この「建物譲渡特約付き定期借地権」なんです。

つまり、借地権設定から30年経過しました。借地権は更新せずに終了して、地主に土地が返ってきます。でも、それだと借地人は追い出されてしまいます。だから借地権は終了するけど、建物に譲渡特約つけて、地主に建物付きで土地を戻します。
そして、その建物を借地権者が請求したら、借地権者と借地権設定者の間で建物の期間の定めのない賃貸借がされたとみなすんです。
これで、借地権設定者は土地が戻ってきてハッピー、借地権者も建物に住み続けられてハッピーとなります。

当初の借地契約の期間は、建物は借地権者自身のものです。その期間が経過したら、建物の所有権は借地権設定者に移動して、今度は賃借人となるわけです。
2022.10.02 23:53
ねこきゃっとさん
(No.4)
>うけるひと  さま
建物譲渡特約付きの場合、一定の場合はそのまま住み続けてもいいってことなんですね。
ご回答ありがとうございました。

>ヤス  さま
建物譲渡特約付きは他の定期借地権とは色合いが違うということですね。
分かりやすい解説ありがとうございました。
一般定期借地権や事業用定期借地権は最後更地にして返還しないといけないので、請求更新はあり得ないということでしょうか?
ちなみに、建物譲渡特約付きで貸主に建物を買い取ってもらうときは建物買取請求のような留置(同時履行)は認められないのでしょうか?定期である以上当たり前のような気もしますが。
再び質問で申し訳ありません。
2022.10.03 01:06
ヤスさん
(No.5)
お早うございます。

一般定期借地権と事業用定期借地権は、更新と建物買取請求権を封じてますので、請求更新はありえません。

もう一つの建物買取請求と土地明渡しが同時履行かですが、私はこれは一般的な建物買取請求権と違って同時履行の関係ではないと思います。

いろいろ調べてみましたが、この建物譲渡特約付き定期借地権の建物買取の場合について記載しているのが無いんですよね。
自分で考えてみたんですが、一般的な建物買取請求権とこの建物譲渡特約付きの建物買取請求では趣が違うんですね。
一般の方は、更新がなく出ていかないといけないから、それの対抗としての建物買取請求権がある。世の中的にも建ててまた壊しては不経済でもあるし、借地権者だけそんな損をかぶるのは公平の観念からおかしいよねと明渡しと建物買取請求権は同時履行の関係となる。

しかし、建物譲渡特約付きの場合は、更新がないですが、請求すれば建物にそのまま住み続ける事ができる。そして建物を譲渡する事で借地権が終了となるため、一般の建物買取請求権とは趣が違うと思うんです。
だから私は同時履行の関係にはないと思うんですよね。
違うよと言う方がいたら、ぜひ教えてくださいませ。

建物譲渡特約付き定期借地権は、他の定期借地権とも組み合わせる事も可能だし、また住み続ける場合、原則としては「期間の定めのない賃貸借」となりますが、定期建物賃貸借と組み合わせて「期間の定めあり」とする事も可能です。
こんな複雑なものなのに、法律の上では書面不要だなんてこの規定作った人は何を考えていたんでしょうかね。
「なんで口頭OKにしたの?」と聞いてみたいです。
2022.10.03 08:26
ねこきゃっとさん
(No.6)
>ヤスさま
お忙しい中、私のくだらない質問に色々調べてくださり申し訳ございません。
私もヤスさまと同じように趣旨を鑑みると同時履行ではないと考えます。
分かりやすいご回答ありがとうございました!
2022.10.03 08:41
ラムダさん
(No.7)
ヤスさん

>「なんで口頭OKにしたの?」と聞いてみたいです。

横レス失礼します。私もここが不思議だったので調べてみました。

まず、条文に「口頭でよい」と書かれている訳ではなく、借地借家法24条に書面化義務規定がなく、その裏返しとして口頭も妨げられない、ということだそうです。(これ意外でした)

でも、なぜなのか。この種の契約では、契約書よりもっと確実な手段=建物譲渡特約の仮登記をするそうです。そうしておけば、たとえ契約違反で所有権移転されようが第三者に対抗できる。よって(理論上は)口頭でも問題ない、ということでした。

この辺もテキストと実務の差なんでしょうね。試験が終わってからが本当の勉強なのでしょうが、今はこの辺にしておきます。
2022.10.03 14:58

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