2割超える部分の手付金について

ひでさん
(No.1)
市販問題集の中で「宅建業者が素人の買主から手付金5割受け取った場合、買主は履行の着手する前に2割放棄すれば解除できる(〇正解)」とあり、オーバー分3割についての言及がありませんでした。
そもそも違法だから受け取れない、問題の設定自体がおかしいと思ったのですが、もしかして違法で無効にはなるけど、あくまでそれは解約手付として無効となるだけで、前金みたいな位置づけのお金に変わり返金しなくても良いということになるのでしょうか。
ちょっとモヤモヤして気になってしまってます。
2022.10.02 20:36
ひでさん
(No.2)
補足です。
宅建業者自ら売主のケースです。
2022.10.02 20:38
090さん
(No.3)
手付金、違約金が2割を超えた場合、(業法違反であることは別として)その全部は無効にならず、2割を超えた部分だけが無効となります

つまり、それを前提に考えれば、払った5割のうち、2割までは有効な手付金として取り扱うことができます

故に手付金である2割を放棄することで手付放棄の解約ができ、あとの3割については、返金をしてもらうことができるという理屈になります

大丈夫でしょうか?
2022.10.02 21:07
ヤスさん
(No.4)
5割手付金とったとしても、2割を超える部分は手付金としては無効ですよね?
つまりこの手付金は2割が手付金として有効、残り3割が無効です。
だから買主は、2割分を放棄して解除でき、残り3割は売主から返してもらえると言う事になります。
2022.10.02 21:12
ヤスさん
(No.5)
090さんとかぶってしまいましたね。
大変失礼しました。
2022.10.02 21:16
ひでさん
(No.6)
090さん、ヤスさん、早速の回答ありがとうございました。
若干まだもやもやしてるのは2点。
まず、問題文では返金した記述はなくつまり受け取ったままの違法状態。
これを設問にするのは不適切だと思ったのが1点。
あと、違法なんだからそもそも受け取れないのでは?(受け取っても後で返せば問題ない?)がもう一点。
ちなみに罰則の適用はないみたいです。
2022.10.02 21:52
090さん
(No.7)
疑問点についてですが、まず民法としては、成立している契約は、できる限り有効なものとして扱う方向があり
ます
※法律違反だからといって、一旦成立した契約を片っ端からなかったことにしていったら社会が大混乱しちゃいますよね?そんな大混乱を巻き起こす位なら、多少の違反があっても、それを是正させ有効な契約にしたほうが不利益が少ないという判断です


つまり、多少法律に反する部分があっても、そこを是正することができるなら、それを是正させ、法律上、問題ない契約にしていくということです

それを考えると(たとえ本来受け取れないお金を受け取っていても)、法律上問題のない範囲の契約は有効。
よって2割部分までは手付金として有効となります

問題文、原文を読んでないので、はっきりとアドバイスできませんが、恐らく、問題文としては、2割放棄をすれば手付解約ができるか否かのみを聞いており、3割の扱いは、触れていないのであれば、問題としては、その扱い、返金の有無に付いては、聞いておらず関係がないのでしょう

この問で聞かれているのは

手付金は、限度額を超えた場合、その超えた部分だけが無効であることを理解しているか否か  のみだと思います

受け取れないのは事実ですが、実際受け取っている場合の処理はどうなるか、ということに関する理解を解いているので、そこまでおかしい問題ではないです

実際、2割を放棄すれば、手付解約ができるのは間違っていませんからね

※宅建の問題は、本来できないことをしている場合の、処理の内容についてもよく聞いてきます
2022.10.02 22:08
ひでさん
(No.8)
色々調べてたら、必ずしも返金しなくても良いようです(もちろん返金するに越したことはないですが)。

(以下引用)
「少し専門的な話になりますが、第39条の規定は「代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない」となっていて、「受領してはならない」ではありません。これは、たとえば売買代金の30%の手付金を受け取ったとき、それがすなわち違法だというわけではなく、「手付金として主張できるのが2割まで」だと解釈されています。2割を超える分は売買代金の一部とみなす(手付金を売買代金に充当する旨の規定がある場合…通常の契約はこのような規定になっています)ことになります。」(All aboutより)
2022.10.03 09:03
090さん
(No.9)
ひで様

多分、勘違いだと思いますが、3割部分は返金が原則必要です

手付解約とはなんぞや、というと

手付金を放棄することで(売り主は倍額を返金することで)、契約を白紙解約できるというものです

この白紙解約には、手付金以外に受領されていた金員(上記の売買代金の一部)の返金も、当然に含まれています

もし返金をしないことを認めるとどうなるか

実質5割を手付金として扱うことを認めることになりますね
そうすると手付金の制限規定が働かなくなってしまいます

ご確認ください
2022.10.03 10:57
090さん
(No.10)
補足となりますが手付解約は、契約の解除という効果をもたらします
契約の解除には、契約が最初からなかったことにする効果と不当利得返還請求が契約当事者間で発生します
つまり、売買代金の一部として受け取っている3割部分は、不当利得となりますので、当然、返金をする必要があるということです
ご確認ください
2022.10.03 11:31
ひでさん
(No.11)
言葉足らずでした。
2割超可分は、「解約手付金」→「売買代金の一部」に位置付けが変わるということです。

なので、
①買主から解約の申し出有り→返金(ここは090さんの言う通り)
②買主から解約の申し出無し→返金不要(ここは他の方と意見が異なり、さっきの引用元All aboutが言ってたこと)
ということかなと。(あくまで引用元の説明によれば、ですが)
2022.10.03 13:22
090さん
(No.12)
解約をしない場合ですと当然、中間金として有効な扱いとなりますので、返金義務はありません

当該問が、解約に関するものでしたので、それに乗っ取り、解約時の返金義務で回答をしておりました

なお、この手付金2割の規定は、買主が解約をする場合、手付金があまりに高額だと、実際に解約ができない。ということになるので、それを保護するために、売主が業者の場合に課せられている制限です

そのため、手付解約があれば、原則返金される中間金等については、保全措置を講じていれば、2割を超えて受け取っても問題ありませんし、契約が続いている間は返金処理はいらないという認識であっております
2022.10.03 14:19
ひでさん
(No.13)
思考がまとまらないうちに質問したので、うまく表現できてなかったようです、すいません。色々教えていただきありがとうございました。
2022.10.03 22:01

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