宅地建物取引業
モモさん
(No.1)
答えは 誤 なのですが、正になる理由がわからなくて困ってます。
確かに前半を読むと免許は必要ないように見えるのですが、宅建業者に代理を依頼して締結するとき、と書いてあり代理の賃借になるのではないかと思っているのですが...代理の効果は当事者にも影響を与える？みたいなことを聞いたのですが
色々混ざって分からなくなっちゃってます。教えていただけると幸いです。
2021.10.10 01:32
あせさん
(No.2)
のところは『どうして 誤 が正しいのか分からない』という事でしょうか？
法律を勉強すると色んな情報が混ざってごちゃごちゃってなりますよね。
シンプルに 宅建業者がDの代理で貸借する のですから代理の効果は本人に帰属するので Dが(自ら)貸借すると置き換えればOKです。
Dは代理で貸借してるのではありませんよ！
宅建業者が代理で貸借してるのです！
分かりにくかったらすみません〜
2021.10.10 07:22
ryukunpapaさん
(No.3)
2021.10.10 10:23
モモさん
(No.4)
あせさんが言う通り『どうして 誤 が正しいのか分からない』ということです。
あせさんの文章の意味であってます
ちなみにTACの第二回問26の問題なの2と3の区別がつかなくて、、、
2021.10.10 11:49
モモさん
(No.5)
変な勘違いしてたらすみません💦
2021.10.10 11:58
いさん
(No.6)
まず、この問題文は、自ら貸主となるDに免許いりますか？って話ですから、いりません。
それだけです。登場人物の宅建業者は関係ありませんよ。
で、順番に突っ込み入れさせていただきますが、
まず、あせさんの
＞シンプルに 宅建業者がDの代理で貸借する のですから代理の効果は本人に帰属するので Dが(自ら)貸借すると置き換えればOKです。
ダメです。代理の業者がいようがいまいが、Dが自ら貸主であることは変わりないので、この論点は関係ありません。代理の効果が帰属するからDが自ら貸主となるのではなく、Dは自己所有の駐車場を貸すから自ら貸主なんです。じゃあこれ業者が媒介だったらDも免許いるんですかって話です。
次に、ryukunpapaさんの
＞単純に駐車場は宅建業務に当たらないですよね。
当たります。問題文には「用途地域内の土地を駐車場として整備し」とあります。
宅建業法上は、用途地域内で一定の公共施設用地（公園とか道路とか）以外は宅地です。第2条1項ご覧ください。
それから
＞ 考え方的には 代理の効果は本人に帰属する＝D←宅建業者〈代理〉になるから Dが自ら賃借→ 宅建業者も自ら賃借 って考え方になるって解釈ですか？
違います。あせさんもモモさんもイメージが逆なんだと思います。Dが宅建業者になるのではなく、宅建業者がDになるイメージですかね。
ただし、宅建業法上、自ら貸主となる場合を除いて免許が必要になりますので、貸主代理であっても免許が必要です。代理だから自ら貸主とはなりません。
こんなところでしょうか。
2021.10.10 13:41
モモさん
(No.7)
代理の効果は本人に既存するって言葉が D←宅建業者〈代理〉になるから Dが自ら賃借→ 宅建業者も自ら賃借ではなく、宅建業者がDになるイメージになるのがなんとも違いが理解できなくて。
例文とかあればいいのですがぱっと見つからないのでもしあれば挙げていただけると。。。
いさん長文で解説ありがとうございます。
単純に駐車場は宅建業法に当たらないのはわかってました。
2021.10.10 16:39
いさん
(No.8)
例文と言われるとあれですが、問題文を改変して考えてみますか。
Dが自己所有の都市計画法に規定する用途地域内の土地を駐車場として整備し、その賃借を業として行う場合、当該賃借の契約をEに代理を依頼して締結するときは、Eは免許を受けなければならない。
だとするといかがですか。
宅建業法上の宅建業の定義は、
「宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは”貸借の代理”若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。」です。
Eは”貸借の代理”ですから、免許必要ですよね。
ですが、モモさんの
＞ Dが自ら賃借→ 宅建業者も自ら賃借
をそのまま準用すると、Eはこれ免許不要ということになりませんかね。
それだと1点失うので、改めた方が良いですよと申し上げたかったのですが、語彙力が足りませんでした。
代理のイメージとしては、Dのハンコを宅建業者が持っていて、Dとして契約書にハンコを押す。くらいの感じですかね。実務の人ではないので実際のところはあれですが。
Dとして契約書にハンコを押すので、契約自体は宅建業者ではなく、Dとその借主との間に効果が生じます。宅建業法においては、本人に帰属するってそんな程度のイメージでいいと思います。
2021.10.10 20:00
モモさん
(No.9)
いさんが説明してくださったおかげでなんとなく分かりましたが、代理の効果は本人に既存する ってこと考えてると逆にミスが出そうです(笑)
解説ほんと助かります。
2021.10.10 20:50
いさん
(No.10)
それこそシンプルに、
売主・媒介・代理→免許必要
貸主→免許不要
のうち誰がどれにあたるのかを整理するだけです。
代理の効果の部分はなんなら業法の問題には持ってこなくても良いレベルです。
これ以上下手な例を出すと余計に混乱させてしまいそうなので自重します...
余談ですが、こういった法律系の問題において、”その人の立場に立って”考えるのは自分の主観が入ってしまうので、個人的にはおすすめしません。理解を深めるためには有意義である場合もありますが、あくまで法律がベースなので、重説なんかもそうですけど、説明不要だけど自分だったら説明してほしいみたいなことあるじゃないですか。
でもって業法は特別法ですから、一般法である民法で代理がどういう性質を持っていようと、業法に規定がある部分に関しては業法が優先するわけで、業法が「代理は免許必要」と言っている以上、自ら貸主を代理しようがなにしようが代理なら免許が必要と、そういうことになろうかと思います。
2021.10.10 21:43
モモさん
(No.11)
助かりました
2021.10.10 21:50
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