宅建業法40条特約

たっけさん
(No.1)
“当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「A社が担保責任を負う期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めること。”
違反しない。担保責任を負う期間を、その目的物の引渡しの日から2年以上とする特約は認められています(宅建業法40条)。よって、宅地建物取引業法の規定に違反しません。

とありますが、違反となるのではないでしょうか。
某テキストには、違反事項と記載があります。(上記の特約は無効)

あくまでも、
①「売主は、引き渡しから2年間、契約不適合の通知が買主からあれば契約不適合責任を負う」
のであって、
②「売主は、引き渡しから2年間、契約不適合責任を負う」
のではないのではないでしょうか。

②の場合だと、引き渡しから2年間になる1日前に、不適合を知り、通知を行っても、
1日では担保責任の追及が不可能な場合、②の特約が有効なのであれば、
「売主は、引き渡しから2年間、契約不適合責任を負う」というとこは、
完全に不適合を正せない状態で終わるということになりますよね。
3年目に突入するときのことに関しては知りません。
ということなのではないでしょうか。

わからないので教えていただきたいです。

ほかにもこの手の回答で引っかかる問題はあると思うので、
間違っているのであれば修正お願いしたいです。
2020.10.16 23:17
わぐまさん
(No.2)
自分は①=②と読み替え、引き渡しから2年以内に通知してくださいと考えています。

どのテキストか忘れましたが、
「引渡しの日から2年間以内に責任"追及"しなければならない」
とあれば、無効です。(通知でOKなので)
2020.10.17 09:48
ゆずシトラスさん
(No.3)
この投稿は投稿者により削除されました。(2020.10.17 12:59)
2020.10.17 12:59
ミルキー@管理人
(No.4)
改正前の民法では570条が準用する566条3項において、

「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。」

と規定されており、この権利行使期間について宅建業法40条では引渡しから2年以上にしなければならないと制限していたわけです。

改正後の民法566条では、

「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。」

と変更され、損害賠償請求の根拠や金額等を明確にしなくても、不適合がある旨とその大まかな内容を売主に通知することで足りることが示されました。

この1年というのは時効期間ですので、「A社が担保責任を負う期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」と定めても、期間内に通知さえすれば売主に対して債権が生じます。その債権は、2年過ぎたからと言って消滅するわけではありませんから、不適合を正せない状態で終わるということにはならないと思います。この点については民法改正前も後も変わっていないという認識です。なので、民法改正前に正解肢だったのであれば、改正後も変わらず正解肢でしょう。

なお、わぐまさんの投稿通り、(根拠や金額等を明確にして)追及しなければならないとすると、通知よりも買主に不利なので無効になります。
2020.10.17 13:43
たっけさん
(No.5)
それでは、某テキストが誤って表記しているということでよろしいでしょうか。

①と②の内容をわざわざテキストに記載しており、
①は有効条件で、②は無効条件ということとなっていました。
2020.10.17 18:13

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