住宅瑕疵担保責任履行法（全17問中6問目）

No.6

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律によれば、正しいものはどれか。
令和2年12月試験　問45
  1. Aが、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。
  2. Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、当該住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。
  3. Aは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水設備又はガス設備の隠れた瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。
  4. 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を引き渡したAが住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する必要があり、Bが保険料を支払うものではない。
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正解　4

問題難易度
肢19.0%
肢23.4%
肢314.0%
肢473.6%

分野

科目：5 - 宅地建物取引業法等
細目：12 - 住宅瑕疵担保責任履行法

解説

  1. 誤り。供託金の額は、自ら売主となる売買契約に基づく新築住宅の販売実績によって決まりますが、販売新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、床面積55㎡以下の住宅2戸をもって1戸と数えることができます（履行確保法11条3項履行確保法令5条）。本肢は「100㎡以下」としている点が誤りです。
    前項の販売新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、販売新築住宅のうち、その床面積の合計が政令で定める面積以下のものは、その二戸をもって一戸とする。
    法第十一条第三項の政令で定める面積は、五十五平方メートルとする。
    自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者が、保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が25㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、3戸をもって1戸と数えることになる。（R6-45-4）
    自ら売主として新築住宅をBに引き渡したAが、住宅販売瑕庇担保保証金を供託する場合、その住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、床面積55㎡以下の住宅2戸をもって1戸と数えることになる。（H29-45-2）
    Aは、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が100㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。（H28-45-1）
    Aが住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が55平方メートル以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになる。（H25-45-4）
  2. 誤り。新築住宅の引渡しから10年以内にその住宅が転売された場合でも、住宅販売瑕疵担保責任保険契約を解除することはできません（履行確保法2条7項5号）。
    なお、転売があっても、保険契約に基づく請求権は依然として新築住宅の買主の下にあり、転売の買受人に当然に承継されるわけではありません。もし転売後に補償対象となる損害が発生したときには、転売の買受人は、転売主に請求をするか、転売主の請求権に債権者代位して損害を填補することになります。
    国土交通大臣の承認を受けた場合を除き、変更又は解除をすることができないこと。
    保険契約は、新築住宅の引渡し時から有効でなければならないが、買主が当該住宅の引渡し時から10年以内に当該住宅を転売した場合、当該保険契約は解除される。（R6-45-3）
    住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の引渡し時から10年以上有効でなければならないが、当該新築住宅の買主の承諾があれば、当該保険契約に係る保険期間を5年間に短縮することができる。（R4-45-2）
    Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、保険金額は2,000万円以上でなければならないが、Bの承諾を得た場合には、保険金額を500万円以上の任意の額とすることができる。（R3⑫-45-3）
    Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、当該契約は、BがAから当該新築住宅の引渡しを受けた時から2年以上の期間にわたって有効なものでなければならない。（R3⑩-45-2）
    住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を引き渡したAが住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する必要があり、Bが保険料を支払うものではない。（R2⑫-45-4）
    Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者又はBが住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしていれば、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要はない。（R2⑩-45-1）
  3. 誤り。住宅販売瑕疵担保責任保険契約で填補される損害は、住宅品質確保法で定める住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵により生じたものに限られます（履行確保法2条7項2号イ）。住宅の給水設備又はガス設備は、住宅品質確保法が定める「住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分」には含まれません（住宅品質確保法令5条）。よって、それらの部分の瑕疵によって生じた損害については、保険金の支払いを受けることはできません。
    住宅品質確保法第九十五条第一項の規定による担保の責任（以下「特定住宅販売瑕疵担保責任」という。）に係る新築住宅に同項に規定する瑕疵がある場合において、宅地建物取引業者が当該特定住宅販売瑕疵担保責任を履行したときに、当該宅地建物取引業者の請求に基づき、その履行によって生じた当該宅地建物取引業者の損害を填補すること。
  4. [正しい]。住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、売主である宅地建物取引業者と保険会社の間で締結する契約であり、買主ではなく、当該宅地建物取引業者が保険料を支払うものでなければなりません（履行確保法2条7項1号）。
    この法律において「住宅販売瑕疵担保責任保険契約」とは、次に掲げる要件に適合する保険契約をいう。
    一　宅地建物取引業者が保険料を支払うことを約するものであること。
    保険契約は、新築住宅の引渡し時から有効でなければならないが、買主が当該住宅の引渡し時から10年以内に当該住宅を転売した場合、当該保険契約は解除される。（R6-45-3）
    住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の引渡し時から10年以上有効でなければならないが、当該新築住宅の買主の承諾があれば、当該保険契約に係る保険期間を5年間に短縮することができる。（R4-45-2）
    Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、保険金額は2,000万円以上でなければならないが、Bの承諾を得た場合には、保険金額を500万円以上の任意の額とすることができる。（R3⑫-45-3）
    Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、当該契約は、BがAから当該新築住宅の引渡しを受けた時から2年以上の期間にわたって有効なものでなければならない。（R3⑩-45-2）
    Aは、住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、Bが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときは、当該住宅瑕疵担保責任保険法人にその旨を申し出て、当該保険契約の解除をしなければならない。（R2⑫-45-2）
    Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者又はBが住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしていれば、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要はない。（R2⑩-45-1）
したがって正しい記述は[4]です。
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