「宅地建物取引業」の取引の目的の解釈について
おまんちん太郎さん
(No.1)
1.
”宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方_第2条第2号関係”によると
② 取引の目的
利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。
（注）特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等利益を得るために行うものではないものがある。
2.
自身の理解としては，
(憲25①) すべて国民は、健康で文化的な最低限度の生活を営む権利を有する。
(憲30)第三十条国民は、法律の定めるところにより、納税の義務を負ふ。
にあたるような場合に，
個人が居住用住宅の売却・交換する目的は事業性が低いので，取引には当たらないと解せます。
3.
以上を踏まえた上で，付属的商行為(商503)の考えによると，
商人の行為を観察して，営業のためにするのでは無いことが明らかな場合を除いて商行為と推定される事から，
営利目的の個人(個人商人/個人事業)や法人は，冒頭の例示のような場合でも，
営業準備行為として取引として擬制されるので，第2条第2号関係”の解釈には適用されないとも解せます。
以上，意見を伺いたくご質問をさせていただきます。
2024.09.05 11:57
サラダさん
(No.2)
がんばって
2024.09.05 12:57
宅建女子さん
(No.3)
ご質問内容としては、業に当たるかどうか？ですか？
まず引用元が何なのか分からなかったのですが、国交省のガイドラインか何かですかね。
それらしきものを見つけたので読みました。
下記にも貼っておきます。
※質問内容があっているか自信がないので、トンチンカンな投稿になってたらすみません。
例えば個人でも法人でも動産または不動産を利益目的で安く購入して高く転売するとします。
その行為は1度でもやれば商行為と言えるのですが、不動産についてはこれを反復継続しなければ業には当たらないと思います。
だから、不動産の商行為＝直ちに宅建業に当たるというわけではないと思います。
宅建業に当たるかどうかは下記判断基準すべて考慮されるべきです。
とはいえ宅建試験レベルではテキスト等に書いてある『不特定多数に』『反復継続して』の条件を考慮すれば十分かと思います。
−−−−
第2条第2号関係1 「宅地建物取引業」について
(1) 本号にいう「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする。
(2) 判断基準
① 取引の対象者広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。（注）特定の関係とは、親族間、隣接する土地所有者等の代替が容易でないものが該当する。
② 取引の目的利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。（注）特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等利益を得るために行うものではないものがある。
③ 取引対象物件の取得経緯転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。（注）自ら使用するために取得した物件とは、個人の居住用の住宅、事業者の事業所、工場、社宅等の宅地建物が該当する。
④ 取引の態様自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。
⑤ 取引の反復継続性反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。（注）反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。また、1回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。
2024.09.05 18:07
通りすがりさん
(No.4)
商法は、民法の特別法です。
＞おまんちん太郎さん
詳しくは説明しませんが、誤りを指摘します。
2.について
憲法の適用場面ではありません。
関連条文があるとしたら、22条1項と29条2項、65条くらいです。
3.について
503条は、準備行為も商行為とする規定です。
個人が売買する場合、501-1-1、502-1-1、502-1-11、5022-1-12が適用される可能性があるくらいです。
それを踏まえて、宅建業に該当すれば、必ず商行為に該当するが、
逆の場合は、必ずしも宅建業には該当しない。
2024.09.05 21:39
おまんちん太郎さん
(No.5)
理解が深まるお返事ありがとうございます。
ご参照いただいた国交省の通達から宅建業法を解釈している中で，
”取引の定義”を宅建業法と商法を比較し疑問を思った故の質問でした。
試験問題においては，
商法と比較したときに宅建業法が特別法に当たり，商法における取引の定義よりも優先して適用される。
また出題テーマとして業であるか否かの判断に帰結するとの理解で，『不特定多数に』『反復継続して』の条件に注視してみます。
2024.09.05 21:47
おまんちん太郎さん
(No.6)
憲法の適用場面ではありません。
>>ご指摘ありがとうございます。通達事例を憲法の権利範囲として例示したのですが，適用と見えるようなややこしい書き方で申し訳ないです。
503条は、準備行為も商行為とする規定です。
個人が売買する場合、501-1-1、502-1-1、502-1-11、5022-1-12が適用される可能性があるくらいです。
>>
通達の解釈では，業法上の準備行為でも商行為の範囲とは異なるようですね。
民事再生手続の関係とも気になる部分でしたので，ご指摘の条文にも注意を向けてみます。
それを踏まえて、宅建業に該当すれば、必ず商行為に該当するが、
逆の場合は、必ずしも宅建業には該当しない。
>>
商取引と宅建業法における取引のレベルを区別できました。
商事特別法にあたる故の丁寧なご説明ありがとうございます。
2024.09.05 22:00
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