借地借家法における解約
ぽぽちゃんさん
(No.1)
借地借家法について、以下条件の場合、
契約期間満了前の双方による中途解約は可能でしょうか。
・借地借家法が適用されるケース
・宅地・建物問わず
・定期・普通賃貸借問わず
・期間の定めが有り、期間満了前
定期建物賃貸借契約（居住用）の場合は、
借主から正当事由あれば、解約可能（1か月前）とテキストにありましたが、
それ以外のケースは記載がなかった為、ご教示頂けますと幸いです。
2024.07.07 15:45
宅建女子さん
(No.2)
【最高裁昭和48年10月12日判決】
賃貸借における期間の定めは、当事者において解約権留保の特約をした場合には、その留保をした当事者の利益のためになされたものということができるが、そうでない場合には、賃貸人、賃借人双方の利益のためになされたものというべきであつて、期間の定めのある賃貸借については、解約権を留保していない当事者が期間内に一方的にした解約申入は無効であつて、賃貸借はそれによって終了することはない。
期間の定めも契約内容の一つですから、特約がない限り満了前の解約は無効ということです。
>定期建物賃貸借契約（居住用）の場合は、
>テキストにありましたが、
>それ以外のケースは記載がなかった為、
つまり、定借以外のケースは重要知識ではないということです。
コメントもなかなかつかないということは知っている人も少ないということだと思うので、ここはあまり掘り下げず、どんどん先に進んでいいと思います。
2024.07.09 00:18
ti27004さん
(No.3)
最判昭31年10月9日民集10巻10号1252頁（一部修正）
「本件のように従来存続している家屋賃貸借について一定の期限を設定し、その到来により賃貸借契約を解約するという期限附合意解約をすることは、他にこれを不当とする事情の認められない限り許されないものでなく、従つて右期限を設定したからといつて直ちに（旧）借家法にいう借家人に不利益な条件を設定したものということはできないと判示し、この見解は相当であつて（旧）借家法に違反するところはない。そしてさらに原審は、本件賃貸借契約においては右期限の設定を不当とする事情を認めるに足る証拠がないとし、結局右期限の到来によつて合意解約の効力を生じ本件家屋の賃貸借はすでに終了したものと認定したのであつて、原判決引用の証拠その他記録を調べてみても、この認定を誤りとすることはできない。」
そもそも借地借家法は民法の特別法であるため、借地借家法に個別の規定が存在しない場合、一般法である民法を参照することになります。民法の賃貸借契約の合意解除については意思表示が合致すれば有効なため【期間の定めが有り、期間満了前】であっても有効に解除できると思われます。
ただし借地借家法に『借地人、借家人に不利な特約は無効とする』という条文の存在や、法律制定の歴史的背景も踏まえると、当事者が真に解約の意思を有していると認めるに足りる合理的客観的理由があり、かつ、合意を不当とする事情がないことを要するでしょう。
試験での出題可能性については評価できませんが、判断に迷ったときはその法律の趣旨や一般法などを参照すると方向性が見えると思います。
2024.07.09 13:41
宅建女子さん
(No.4)
両者の違いは、一方的な解約申入れか合意解除か、というところかなと思いました。
ti27004さんの「ただし〜」以降に書かれていることも検討が必要なため、宅建で出題し得る論点ではないように思いますので、コメントもこのくらいにしておきます💦
2024.07.09 15:32
ぽぽちゃんさん
(No.5)
ti27004様
こんにちは。
ご丁寧にご返信ありがとうございます。
全て精読しました。
借地借家法の範囲では答え導けない為、
民法に当てはめてみるという解釈が
スッキリしました。
本当にありがとうございます。
2024.07.10 12:04
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