テキストを読んで？と思うところ
ぷーさん
(No.1)
ご存じの方がいらっしゃいましたら教えて頂けますでしょうか。
●不動産登記法
「仮登記に基づく本登記をする場合、登記上の利害関係を有する第三者がいるときは、その第三者の承認があるときに限り申請できる」
⇒状況があまり想像できず。。
Aさん仮登記したあとに登記をしているBさんがいたとしたらBさんはその不動産が欲しいわけだからわざわざAさんのために「承認」なんてしてくれるのかな？と思ってしまいます。これはどう理解したらよいのでしょうか。
「第三者の承諾がなくても本登記をすれば仮登記時の順位を本登記として確保できる」とかなら自分的にしっくりくるのですが。。
●抵当権
上記の不動産登記法と似たような雰囲気のものですが。。
「抵当権登記後の賃貸借登記は、例外として賃貸借の登記前に登記をした全ての抵当権者が同意し、その同意の登記がある場合、賃借権を対抗できる」
⇒抵当権のあとに賃借権が登記されているので抵当権のほうが立場は強いと思うのですがわざわざ抵当権者が全員同意して賃借権に立場？をゆずるというのがどういう状況なのかよくわかりません。
こちらも抵当権者達にとっては損でしかないように思え、そんなことする人いるのかな？という感想です。。
両方ともそういうもので覚えてください、と言われればそうなのかもしれないのですが、自分の思っている感覚と違うので間違って覚えてしまいそうです。。
もともとの状況理解が間違っているのかもしれませんが、どうぞ宜しくお願い致します。
2023.10.07 23:51
厚揚げさん
(No.2)
抵当権の方はわかりませんが、結構厳しい条件なのでやる人は少ないのかもしれませんね。
2023.10.08 00:02
こじろさん
(No.3)
不動産登記法のほうはぷーさんのおっしゃるとおり、Bさんに何の得もありません
AさんはBさんに承諾を求めることができますが、これは任意ですのでBさんは応じる義務はありません
ただ、Aさんは仮登記に基づく本登記をすることについて承諾すべき旨を請求する訴訟を起こすことができます
これは不備がなければ必ず認められますので、結局Bさんは仮登記を承諾することになります
なのでBさんは訴訟までされたらめんどくさいからAさんからお願いされたら承諾するのが基本です
賃借権登記は私もそんな実例があるのかよくわかりません笑
2023.10.08 00:49
かつての合格者さん
(No.4)
わざわざ抵当権者が全員同意して賃借権に立場？をゆずることもあり得るでしょう
抵当権者の被担保債権回収に有利な場合ですよ！
例えば、そのビルに「世界的有名ブランド」のテナントが入居している場合、
債務不履行時に賃料の差し押さえも可能ですし、
抵当権を実行して競売に掛けたときに評価額が上がる可能性もあります！
そんな感じでイメージしておいてくださいね
ぷーさん
ラストスパート頑張ってくださいね
遠くから応援しております！
2023.10.08 00:59
最後まで秘密の兵器さん
(No.5)
鵜呑みにせんとってください
自分なりの解釈ですからね
賃料から被担保債権を回収できるんなら
お前が何もせずダラダラ所有しとくより
誰かに貸して収益あげてくれたほうがマシやろ
その賃料で利息分ぐらいは払えよ
って思いました
2023.10.08 01:05
こじろさん
(No.6)
2023.10.08 01:35
かつての合格者さん
(No.7)
こじろさんらしくなくて悲しいです
競売時の評価額は様々な要素から決定されます
例えば銀座の某ブランドビル等を想像してください
毎日多くの人がバッグを求め行列を作っています
抵当権を実行されてしまった場合の
6カ月の退去期限から解放されれば
ブランド側も大金を使い豪華な内装を施し、
更に収益性を上げることが出来るでしょう
ここ2～3年でハイブランドは定価を1.5倍程挙げているにも拘わらず、
人気は更に上昇を続けLVMHは年間売上高が過去最高の11兆円に達しました
その様な安定した収益が見込める優良テナントが入るビルならば
高く競落する企業も十分現れると思われます
購入後にサブリース会社に依頼してテナントを探す手間も省けますよね
3大コングロマリットの基幹店舗レベルなら、
手垢どころか付加価値になるでしょう
そのブランドが入居しているから意味があるのです！
一度銀座を歩いてみて下さい
どのブランドが入居しているかで、
そのビルのイメージが変わり、
価値も変わるのです。
その様な場合、
抵当権者は借地権・借家権を存続させるのが妥当であると判断すると思います。
以上が私の見解です。
長くなってしまって申し訳ありません。
こじろさんからは多くのことを教えて頂いて感謝しております。
2023.10.08 03:15
こじろさん
(No.8)
2023.10.08 04:18
かつての合格者さん
(No.9)
お忙しい中、返信ありがとうございます
1、「賃借権が登記された建物が、競売時に評価額があがることなんてあると思いますか？」という
こじろさんの質問に対し、
建物自体の価値に入居するブランドの価値が加わることにより、
評価額が上昇する可能性があるという見解を述べさせていただいただけです。
とすれば、賃借権登記に同意する抵当権者にもメリットがありますよね
競落する側も将来にわたる安定的な賃料収入を見込めるでしょう
2、「ブランド側が競売後の退去を恐れるなら
なんでわざわざすでに抵当つけられてるビルに入るんですか？」というご意見ありがとうございます。
私は東京に10年以上住んでいたことがあり、都心の不動産屋さんとも交流がありました。
不動産屋さん曰く都心の物件の多くには抵当権が付いているそうです。
それが当たり前だそうです。
私が取り寄せた商業用・居住用物件のすべてに抵当権が付いていたのをよく覚えております
都心は地方と違い土地の価格が高いですし、
通常、土地と建物に共同抵当を設定します。
ここは宅建試験に関する様々な質問に対して、
受験生・合格者問わず各自が見解を述べる場ですし、
最初に「そんな手垢がついていたら買い手に何の得もありませんよ」と話しかけてきたのは、
こじろさん自身ですよ！
返答した私に対して、「あなたの相手をするためではありません」と仰るのは不遜ではありませんか？
そもそも、条文には立法趣旨があります。
こじろさんは、「賃借権登記は私もそんな実例があるのかよくわかりません笑」と述べておりますが、
何らかの実益があるから立法されているわけです。
人にコメントに対して、あまりに荒唐無稽だと仰るのだら
こじろさんは、それを明確にお答えできるのでしょうか？
追伸
こじろさんから多くを学び感謝しております。
ありがとうございます！
2023.10.08 12:25
管理人
(No.10)
2023.10.08 14:00
こじろさん
(No.11)
目を合わせないのがいちばんだということを忘れていました
不快な人もいると思うので消しときます
みなさま失礼しました
2023.10.08 14:06
ぷーさん
(No.12)
＞厚揚げさま
＞こじろさま
仮登記は利害関係者は協力する義務があり、拒否したとしても訴訟となってしまったら結局承認することを余儀なくされるということなのですね。
それは知りませんでした。ありがとうございました。
いつもありがとうございます。
＞最後まで秘密の兵器さま
なるほど！
全然そんなところまで理解が及んでいませんでした。
賃借権を譲ることで抵当権者が賃借料に代位するということですね！
その考え方で覚えてみます。ありがとうございます。
＞かつての合格者さま
解説いただきありがとうございます。基本は「最後まで秘密の兵器さま」と同じご見解（資産価値があるものであれば）ということですよね。
合格者様とこじろ様のお二人の応酬？も私にとっては高度な知識すぎて追いつけず何もコメントできずすみません。。
どうかこんなくだらない私の質問のせいで仲たがいが起きないことを祈ります。。すみませんでした。
みなさんそこまで勉強し深く理解していらっしゃるのがすごいですね。。
猛勉強しているつもりですが、権利が苦手ですぐ放置してしまうこともあり。。
3か月程度の勉強では全然及びません。
私もいつもここで疑問を解決していただき、学ぶことが多いのでとてもありがたく思っています。
試験まであと少しですし、あがけるだけあがいてみます。
2023.10.08 14:10
かつての合格者さん
(No.13)
大変失礼いたしました
2023.10.08 22:17
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