分かる方教えてください

ELBLAZEさん
(No.1)
平成21年度試験問題  問37
自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Aは、Bとの間における建物の売買契約(代金2,000万円)の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。

2. AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。

3. Aは、喫茶店でBから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金全部の支払を受けた。その4日後に、Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。

4. Aは、Bとの間で宅地の割賦販売の契約(代金3,000万円)を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Aは、Bから1,500万円の割賦金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。


という問題で、回答は3なのですがその説明の中でクーリングオフの成立条件として『物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払っていないこと』とありますが3の内容ではまだ引き渡しは受けていないので
誤りなのではないかと思うのですが、どういうことなのわかる方教えてください!!
2021.04.12 10:39
USJさん
(No.2)
コメント失礼致します。
問題文の解釈を取り違えている可能性があります。

ELBLAZEさんの仰る通り
・喫茶店で申込み:クーリングオフ可能
・代金全額支払っているが引渡しはまだ:クーリングオフ可能
・起算日から8日経過していない:クーリングオフ可能

よって、「宅建業者でない買主B」がクーリングオフを実行すれば「宅建業者である売主A」は拒否できないので○となります。
2021.04.12 11:41
ELBLAZEさん
(No.3)
なるほど

だとすると今回の問題の説明では全額を支払っていなくて引き渡しを受けている場合となっているのですが

それだと今回の条件に合致するのでしょうか??問題ではUSJさんの仰る通り、代金は支払ったが引き渡しは

まだされていないことになりますが、説明としては全額を支払っていなくてかつ引き渡しを受けている

または全額支払っていて引き渡しをされていない場合とするべきではないのかな~って思ったのですが、

これはどうなんでしょう??

この辺がこんがらがってわかんなくなっています
2021.04.12 11:54
USJさん
(No.4)
たびたび失礼致します。

だとすると今回の問題の説明では全額を支払っていなくて引き渡しを受けている場合となっているのですが
  >>>こちら問題文中のどの部分に書いてありますでしょうか?

または全額支払っていて引き渡しをされていない場合とするべきではないのかな~って思ったのですが、
  >>>問題文中の以下文で当該説明がなされていると思うのですがいかがでしょうか?
  ・翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、"代金全部の支払を受けた。"
  ・Aは、"当該宅地をBに引き渡していない"ときは、
2021.04.12 20:31
ELBLAZEさん
(No.5)
この問題の解説文にはこう記されています

3. “Aは、喫茶店でBから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金全部の支払を受けた。その4日後に、Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。”

[正しい]。クーリング・オフによる解除ができるのは以下の条件全てを満たす場合です
                                                                        (宅建業法37条の2)。
1. 事務所等以外の場所で買受けの申込み又は売買契約(事務所等で買受けの申込みをした場合を除く)をしていること

2. クーリング・オフについて告知を受けた日から起算して8日を経過していないこと

3. 物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払っていないこと

本肢の場合、喫茶店で買受けの申込みを受けていることに加え、引渡しがなされていないため、クーリング・オフによる解除が可能です。

とありますが、3の文章中では “Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは”とあるので現状として物件を引き渡していません。さらに “翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金全部の支払を受けた”とあることは代金を全額支払っています。にもかかわらず説明の3には “物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払っていないこと”とあります。この説明では文章中の内容と意味が逆になると思うのですが…。という意味です。(特に3にある引渡しを受けるというのがややこしいと思うのですが)

いかがでしょうか??
2021.04.13 10:11
aさん
(No.6)
横から失礼いたします。

>にもかかわらず説明の3には “物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払っていないこと”とあります。
本来は、「クーリング・オフによる解除が"できない"条件」として
「買主が物件の引渡を受け、かつ代金全額支払ったとき」とあります。
これを解説では「クーリング・オフによる解除が"できる"条件」として否定文で記載しているため、
ELBLAZEさんが分からなくなってしまっているのだと思います。


本来の説明では、
「物件の引渡しも終わり、代金も全額払っている場合は売買取引が完了し履行が終了しているのでクーリング・オフによる解除はできないよ」ということです。
つまり、
「クーリング・オフによる解除が出来るのは
①物件の引渡しを受けていない
②代金全額を支払っていない
のいずれかを満たす場合」ということです。

そのため、肢3は  ①物件の引渡しを受けていない  に当てはまりますので、
クーリング・オフによる解除ができる=Aは当該解除を拒むことができない  となります。
2021.04.13 16:47
aさん
(No.7)
この投稿は投稿者により削除されました。(2021.04.13 16:56)
2021.04.13 16:56
aさん
(No.8)
こちらの解説に関しては、管理人様に修正していただいた方がいいかもしれません。
「かつ」の含まれる文を否定形にする場合は、「または」に差し替える必要があります。

そのため、正しい解説は
3. 物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払っていないこと

3. 物件の引渡しを受ていない、または、代金全額を支払っていないこと
となるかと思います。
2021.04.13 16:57
管理人
(No.9)
解説については、not (引渡し and 全額支払い) のつもりで書いたのですが、ご指摘のとおり読み方によっては、引渡し and (not 全額支払い)) とも認識できてしまいますね。こう読むと、引渡しを受けていることが行使条件となってしまいます。

あまりいい説明とは言えないので、
・物件の引渡しを受ていない、または、代金全額を支払っていないこと
・物件の引渡し、代金全額の支払いの両方が実行されていないこと
などに改善させていただきますね。
2021.04.13 21:20
USJさん
(No.10)
>ELEBLAZEさま
なるほど!
確かに旧解説文だと、混乱してしまいますね。
こちらも余計に混乱させてしまい申し訳なかったです。

>管理人さま、aさま
フォロー頂きありがとうございました!
2021.04.13 23:01
ELBLAZEさん
(No.11)
返信遅くなり申し訳ございません

>aさま
なるほど、引き渡し・全額支払いどちらか一方でも履行されていなければクーリングオフによる解除は
できるという事ですね。ありがとうございました、助かりました。

>USJさま
こちらこそご迷惑をおかけしました。解説に尽力いただきありがとうございました

>管理人さま
ありがとうございます。修正宜しくお願い致します

重ね重ねご協力いただいた皆様、ありがとうございました
2021.04.15 13:09

返信投稿用フォーム

※宣伝や迷惑行為を防止するため、当サイト以外のURLを含む記事の投稿は禁止されています。

投稿記事削除用フォーム

投稿番号:
パスワード:

その他のスレッド