宅建試験過去問題 平成13年試験 問29

問29

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
  1. 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが、鑑定評価に当たっては、案件に即してこれらの三手法のいずれか1つを適用することが原則である。
  2. 取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
  3. 収益還元法は、学校、公園等公共又は公益の目的に供されている不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
  4. 賃料の鑑定評価において、支払賃料とは、賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。
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正解　2

問題難易度
肢14.5%
肢268.2%
肢312.9%
肢414.4%

分野

科目：4 - 不動産価格の評定
細目：2 - 不動産鑑定評価基準

解説

  1. 誤り。不動産の鑑定評価の手法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあります。不動産鑑定評価基準では、対象不動産の市場の特性等を適切に反映した複数の手法を併用して適用すべきであるとしています（鑑定評価基準8章7節）。
  2. [正しい]。取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法と定められています（鑑定評価基準7章1節）。
  3. 誤り。収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものであると定められています（鑑定評価基準7章1節Ⅳ）。学校、公園等公共又は公益の目的に供されている不動産は、市場性を有しないので文化財等と同じく収益還元法を適用すべきではありません。
  4. 誤り。本肢の記述は「実質賃料」の定義ですので誤りです。
    支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいいます。この支払賃料に、権利金、敷金、礼金、保証金などの賃貸人に支払う一時金の運用益と償却額を加えたものが実質賃料となります。少しわかりにくいですが「実質賃料＝支払賃料＋一時金の運用益及び償却額」という関係です（鑑定評価基準7章1節）。
したがって正しい記述は[2]です。
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