業務上の規制 (全68問中65問目)

No.65

次の行為のうち、宅地建物取引業者がしてはならないこととして、宅地建物取引業法の規定により禁止されているものは、いくつあるか。
  1. 正当な理由なしに、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らすこと
  2. 自己の所有に属しない宅地又は建物について、宅地建物取引業法で定める一定の場合を除いて、自ら売主となる売買の予約を締結すること
  3. 宅地又は建物の貸借の媒介にあたって、その媒介に係る取引の当事者の双方と媒介契約を締結すること
  4. 宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して、国土交通大臣の定める額をこえて報酬を受けること
平成13年試験 問45
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解 3

問題難易度
肢12.0%
肢231.0%
肢358.4%
肢48.6%

解説

  1. 禁止されている。宅地建物取引業者には守秘義務がありますので、正当な理由がある場合を除き、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らすことはできません(宅建業法45条)。
    宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱つたことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。宅地建物取引業を営まなくなつた後であつても、また同様とする。
  2. 禁止されている。宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主として売買契約を締結することは原則としてできません(宅建業法33条の2)。例外的に許されるのは以下の3つのケースなのでこちらもあわせて覚えておきましょう。
    1. 買主が宅地建物取引業者である場合
    2. 他人所有の宅地建物について取得する契約(予約はOK、停止条件付は×)を締結しているなど、取得できることが明らかであるとき
    3. 未完成物件の売買で保存措置が講じられているとき
    宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
  3. 禁止されていない。貸主借主または売主買主の双方と媒介契約を結ぶこと(「両手媒介」と言われたりします)は禁止されていません。双方の代理人になることは民法108条の双方代理の規定に抵触しますが、媒介は民法上の準委任であり代理ではないからです。
    この点について不動産流通推進センターのQ&A事例では以下の見解が掲載されています(一部抜粋)。
    両手媒介は、「双方代理」の禁止規定に抵触するか。

    媒介業務におけるいわゆる両手媒介は、たとえば売主からの依頼により、物件の元付業者となった媒介業者が、みずから買主を見つけ、買主からも媒介の依頼を受けた場合に成り立ち得る。
     しかし、この場合の媒介業者は、売主の代理人として行動したり、買主の代理人として行動するわけではなく、また、契約の一方の当事者になるわけでもないので、何ら民法第108条の双方代理や自己契約の禁止規定に抵触するものではない。単に、媒介の受託者として、売主・買主双方に対し、それぞれ公正中立な媒介業務を行うべく「善管注意義務」と「報告義務」などの受託者としての義務を負うに過ぎない(民法第656条、第644条、第645条等)。
    https://www.retpc.jp/archives/1613/
  4. 禁止されている。宅地建物取引業者の報酬額は国土交通大臣の報酬告示によって定められており、この定められた額を超えて報酬を受けることは禁止されています(宅建業法46条1項・同2項)。
    宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
    2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
したがって適切なものは「三つ」です。