宅建試験過去問題 平成26年試験 問11

問11

甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合(以下「ケース①」という。)と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
出典:平成26年試験 問11
  1. 賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は40年となる。
  2. ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。
  3. 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。
  4. 賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。

正解 3

解説

ケース①は「建物の所有を目的とする」ので借地借家法で定める借地権ですが、ケース②は「建物の所有を目的としない」ので民法の賃貸借の規定により判断します。
  1. 誤り。書面・口頭は関係ありません。
    [ケース①]
    借地借家法では、普通借地権の存続期間を30年以上と定めているため問題なく40年の契約となります(借地借家法3条)。
    [ケース②]
    民法では、賃貸借期間の上限を20年と定めています(民法604条)。よってケース②の存続期間は20年になります。
    地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
    賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。
  2. 誤り。
    [ケース①]
    借地借家法では、借地の上に所有者名義の登記のある建物を所有していれば、賃借権を第三者に対抗できます(借地借家法10条1項)。
    [ケース②]
    賃借権の登記があれば対抗できます(民法605条)。よって、第三者に対抗する方法はないわけではありません。
    借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
    不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。
  3. [正しい]。
    [ケース①]
    借地権契約では、期間の途中に賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しません。普通借地権の存続期間は30年以上だからです。
    [ケース②]
    賃貸人が解約の申入れをすれば、契約は申入れの日から1年を経過することによって終了します(民法617条)。
    当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
    一 土地の賃貸借 一年
    二 建物の賃貸借 三箇月
    三 動産及び貸席の賃貸借 一日
  4. 誤り。両ケースとも民法の規定に基づいて判断します。
    賃貸借の期問を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していない場合、ケース①・ケース②の双方で中途契約はできません(民法618条)。
    当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
したがって正しい記述は[3]です。