宅建試験過去問題 平成27年試験 問12

問12

賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約(以下「定期借家契約」という。)を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約(以下「普通借家契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。
出典:平成27年試験 問12
  1. 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃貸権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
  2. 賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
  3. 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
  4. 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

正解 1

解説

  1. [正しい]。「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。(借地借家法第31条)」とされています。
    それにもかかわらず、「賃借権の登記をしない限り賃借人は賃貸権を第三者に対抗することができない旨の特約」は賃借人に不利なものですので無効になります(借地借家法第37条)。
    第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。
  2. 誤り。定期借家契約でも、普通借家契約でも当事者には原則として借賃増減請求権があります(借地借家法第32条1項)。
    そして、いずれの契約形態でも賃料を増額しない旨の特約は有効です。しかし、減額しない旨の特約については、定期借家契約では有効(借地借家法第38条7項)ですが普通借家契約では無効となります。
    建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
    第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
  3. 誤り。造作買取請求権についての規定(借地借家法第33条)は任意規定なので、普通借家契約・定期借家契約のどちらでも、特約で造作買取請求権を認めない定めをすることができます。
    建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
  4. 誤り。普通借家契約において期間の定めのある契約の場合は、原則として契約期間内に中途解約ができません。中途解約ができない旨の特約を定めることは可能ですが、原則をあえて明記したに過ぎないことになります。
    定期借家契約においても原則として普通借家契約と同様に中途解約できません。しかし、床面積200㎡未満の居住用建物の場合で、転勤等のやむを得ない事情により中途解約をせざるを得ない場合は、その旨の申し入れをすることができます(借地借家法第38条5項)。
    第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
したがって正しい記述は[1]です。