宅建試験過去問題 平成28年試験 問11

問11

Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Aは借地権登記を備えていないものとする。
出典:平成28年試験 問11
  1. Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。
  2. Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
  3. AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
  4. Aが地代を支払わなかったことを理由としてBが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Bは甲建物を時価で買い取らなければならない。

正解 1

解説

  1. [正しい]。借地上に、借地権者を名義人とする登記を備えた建物を有する場合は、その借地権を第三者に対抗できます(借地借家法10条1項)。
    しかし本肢では、建物名義人(C)が借地権者(B)と異なるため、BはDに対して借地権を対抗できません。
    借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
  2. 誤り。借地上に、借地権者を名義人とする登記を備えた建物を有する場合は、その借地権を第三者に対抗できます(借地借家法10条1項)。
    登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合であっても、建物の同一性が肯定されるものならば対抗することができます。
  3. 誤り。定期借地契約における存続期間は以下のようになっています。
    契約満了時の更新がなく、建物を撤去する旨を定めるには「定期借地権」または「事業用定期借地権等」である必要がありますが、本肢では居住用の建物を所有する目的ですので事業用定期借地契約は締結できません。そうなると(普通の)定期借地権しか選択肢がありませんが、定期借地権の存続期間は50年以上と定められているため、期間を30年とする契約はできません。(借地借家法22条
    存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。)及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
  4. 誤り。借地権の存続期間が満了し、契約更新がない場合は建物などの買い取りを請求することができます(借地借家法13条1項)。しかし、債務不履行による契約解除の場合には、建物買取請求権が認められません(最判昭35.2.9)。
    借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
    借地人の債務不履行による土地賃貸借契約解除の場合には、借地人は借地法第四条第二項による建物等買取請求権を有しない。
したがって正しい記述は[1]です。