借地借家法 (全38問中11問目)

No.11

Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
出典:平成25年試験 問11
  1. BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。
  2. Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
  3. AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
  4. AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。

正解 4

解説

  1. 誤り。第三者との転貸借契約を結ぶには原則として賃貸人からの承諾が必要であり、賃借人がこれに違反して第三者に転貸した場合には、賃貸人は契約の解除をすることができます(民法612条)。ただし、判例により、無断転貸であってもその転貸の事情が背信行為と認められない場合は、契約解除をすることができないとされています(最判昭28.9.25)。
    よって、無断転貸があっても常に賃貸借契約を解除することができる訳ではありません。
    賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
    2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
    賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない本件の如き特段の事情があるときは、賃貸人は民法第六一二条第二項により契約を解除することはできない。
  2. 誤り。債務不履行で賃貸借契約が解除された場合には、賃貸人(A)は転借人(C)に対して甲建物の明渡しを請求することができます(最判平9.2.25)。
    賃貸借が賃借人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃.貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了する。
  3. 誤り。賃貸借契約が期間満了で終了する場合は、(転借人に対して通知を行えば)賃貸人は賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができます(借地借家法34条)。よって、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができます。
    建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
    2 建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。
  4. [正しい]。借賃増減額請求権の規定は、定期建物賃貸借契約において特約がある場合は適用されません(借地借家法38条7項)。
    第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
したがって正しい記述は[4]です。