宅建試験過去問題 平成23年試験 問9

問9

次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。
(判決文)
売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。
出典:平成23年試験 問9
  1. 売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。
  2. 売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。
  3. 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。
  4. 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額の損害賠償を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。

正解 3

解説

  1. 正しい。売買目的物に重大な瑕疵があり、契約の目的の達成が困難な場合、買主は売主に対して損害賠償請求ができます(民法570条民法566条)。
    売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
    売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
  2. 正しい。売買目的物に重大な瑕疵があり、契約の目的の達成が困難な場合、買主はその契約を解除できます(民法570条、民法566条)
  3. [誤り]。本判決文は、建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合には、買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益を損害額から控除することはできないとしています。
    よって、「社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきもの」ならば、現に倒壊していなくても、損害額から買主の居住利益を控除することはできません。
  4. 正しい。本判決文では、売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があるなど、社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主の居住利益を損害額から控除できないと結論付けています。これは居住したままの請求であっても同じことです。
したがって誤っている記述は[3]です。