宅建試験過去問題 平成27年試験 問2

問2

Aは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Bと通謀して、Aを売主、Bを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「善意」又は「悪意」とは、虚偽表示の事実についての善意又は悪意とする。
出典:平成27年試験 問2
  1. 善意のCがBから甲土地を買い受けた場合、Cがいまだ登記を備えていなくても、AはAB間売買契約の無効をCに主張することができない。
  2. 善意のCが、Bとの間で、Bが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約(貸主B、借主C)を締結した場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。
  3. Bの債権者である善意のCが、甲土地を差し押さえた場合、AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。
  4. 甲土地がBから悪意のCへ、Cから善意のDへと譲渡された場合、AはAB間の売買契約の無効をDに主張することができない。

正解 2

解説

  1. 正しい。民法94条(虚偽表示)に関して問われています。
    同条第1項には「相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。」と規定されており、同条第2項には「前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。」と規定されています。
    つまり、Cが善意である以上、AはCに対して売買契約の無効を主張することはできません。
    また、規定によるとCは善意の第三者であればよく、対抗要件となる登記を備えている必要はありません。
    相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
    2 前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
  2. [誤り]。最高裁の判例は次のように理由を述べています。
    最判昭57.6.8
    土地の仮装譲受人(B)がその土地(甲土地)上に建物(乙建物)を建築してこれを他人(C)に賃貸した場合、他人(C)は、仮装譲渡された土地(甲土地)については法律上の利害関係を有するものとは認められないから、民法94条2項所定の第三者にはあたらないと解するのが相当である。
    つまり、もしCが「善意」であっても「第三者」ではないので、AはAB間の売買契約の無効をCに対して主張できます。
  3. 正しい。判例では、不動産の仮装譲受人から抵当権の設定を受けたもの(大判大4.12.17)や仮装債権の譲受人(大判昭6.6.9)も「第三者」に該当するとしています。
    つまり、虚偽表示の目的物を差し押さえた債権者も第三者に該当します。
    したがって、AはCに対して売買契約の無効を主張することはできません。(仮想譲受人の差し押さえを行っていない、単なる債権者は利害関係があるとは言えず「第三者」にすら該当しません。)
  4. 正しい。Dは、AB間の虚偽表示について善意の転得者となります。転得者も当事者以外のものである以上、「第三者」に含まれます。
    よって、Aは、虚偽表示による無効を善意の第三者であるDに主張することはできません(民法94条最判昭45.7.24)。
    相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
    2 前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
    一、不動産の所有者甲が、乙にその所有権を移転する意思がないのに、乙名義を使用して他からの所有権移転登記を受けたときは、右登記について乙の承諾がない場合においても、民法九四条二項を類推適用して、甲は、乙が不動産の所有権を取得しなかつたことをもつて、善意の第三者に対抗することができないものと解すべきである。
したがって誤っている記述は[2]です。