民法の賃貸借と借地借家法の賃貸借について
にゃたまさん
(No.1)
権利関係分野で疑問点があり、質問させていただきます。
・民法613条3項
賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。
・借地借家法34条1項＆2項
建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗す
ることができない。
建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。
とありますが、解約申し入れ→合意→解除 の流れをイメージしてしまって、「結局合意解除やん？①解約申し入れ→通知→6ヶ月後転貸借終了になるはずが、②解約申し入れ→結果合意→通知→民法345条3項より通知は無意味で対抗できない(追い出せない)」これは一体何が違うのでしょうか？
解約申し入れで合意しないで解除できる場合があるのでしょうか？また、期間満了の場合も結局合意するのだから追い出せなくなってしまうのでは？わけが分かりません……
素直に①合意解除＝対抗不可②解約申し入れor期間満了＝通知で終了覚えてしまって良いのでしょうか？
よろしくお願いします(＞人＜;)
2024.04.28 20:06
でしゃばりさん
(No.2)
期間の満了と解約の申し入れって文字通りのイメージで学習しても問題ないと思ってます。
なのでa賃貸人、b賃借人(転貸人)、c転借人と三者いる場合
aが本家本元なので現に住んでるcに対して
「私とbさんの契約期間満了するよ(又は解約するよ)」と教えてあげないといけません。
合意解除ってのは某先生からの受け売りですが
例えばaとbが道端で立ち話してて
b「家買うことにしたから契約解除していい？」
a「いいよー！」
みたいな感じです。
こんな軽く決まったのにそれでcも住めなくなるなんてちょっとかわいそうですよね。
合意解除は上のイメージで問題解いてます。
簡単に(?)まとめると
期間満了と解約申し入れは突然決まったとかではなく段階踏んでそこに至ったからcに通知してね、しないと対抗できないよ
合意解除は通知云々以前にaとbの勝手でcが振り回されるなんてかわいそう
人に向けて書く文章で自分自身の脳の中を整理してみようと心見ましたがなかなか難しいですね…！
なにか解釈のヒントになれば幸いです。
2024.04.28 20:44
にゃたまさん
(No.3)
コメントありがとうございます(((o(*ﾟ▽ﾟ*)o)))
具体例をあげて頂きとても分かりやすかったです！
①期間満了or解約申し入れは段階を踏んでいる為、通知して終了可能。
対して、②合意解除は簡単に決めたもので転借人が追い出されるのは可哀想＝終了を対抗出来ない。
このイメージで学習を進めていこうと思います(๑`^´๑)۶
貴重なお時間をさいて下さりありがとう御座いましたm(_ _)m
大変助かりました！
2024.04.28 21:07
管理人
(No.4)
合意解除は、当事者間で合意のうえ解約を解除すること、解約申入れは、解除権に基づいて当事者の一方の意思表示により契約を解除することです。
2024.04.30 00:51
にゃたまさん
(No.5)
補足説明ありがとうございますm(*_ _)m
解約申し入れは一方的に解除することができるのですね！となると期間満了も一方的に解除できるのですか??また、その解除権はどこから来たのでしょうか??
2024.04.30 11:16
おもちすきさん
(No.6)
建物の賃貸借（借地借家法）の方は、解約の申し入れで一方的に解約できるとかそういうことではなく、申し入れた結果、契約が終了するときは、という意味だと思います。ただここではそのようなことを聞かれているわけではないので、契約解除の場合、賃貸人が転借人に対抗できるかどうか、ということを整理して覚えるべきかと！
2024.04.30 16:52
管理人
(No.7)
>その解除権はどこから来たのでしょうか??
期間の定めのない賃貸借のときは、当事者双方がいつでも解約を申し入れることができます。期間の定めのある賃貸借の場合は原則として中途解約はできませんが、特約で解約権を留保することにより解除権が設定されます。また、相手方に債務不履行があった場合には、契約の一般原則として契約解除をすることができます。
これらによって解除権が生じます。
ただし、建物賃貸借の場合に、賃貸人からの解約申入れ（更新拒絶も）には正当事由が必要となります。
2024.04.30 17:09
にゃたまさん
(No.8)
考えているうちに話が一方的に解除できるかどうかに話が逸れてしまいました^^;
仰る通り民法の転貸借解除と借地借家法の転貸借解除で分けて考えた方が良さそうですね。
コメントありがとうございます(⋆ᴗ͈ˬᴗ͈)”
2024.04.30 17:21
にゃたまさん
(No.9)
特約によって解除権を定めることが出来るのですね。
完全に盲点でした^^;
丁寧に説明して頂きありがとうございますm(_ _)m
2024.04.30 17:29
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